Định hướng phát triển nhà ở xã hội đang có những chuyển dịch mạnh mẽ bắt đầu từ tư duy, hướng đến việc tháo gỡ triệt để những vướng mắc còn tồn tại trên thị trường bất động sản. Tại chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA lần thứ 89 với chủ đề “Nhà ở xã hội – Nhà ở cho thuê: Giải pháp an cư cho người lao động”, nhiều diễn giả và đại diện doanh nghiệp đã đóng góp những góc nhìn thực tiễn và giải pháp đột phá.
1. Chuyển Đổi Tư Duy: Nhà Ở Cho Thuê Là Phân Khúc Chiến Lược
Thời gian qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm và Thủ tướng Lê Minh Hưng đã đưa ra nhiều quan điểm chỉ đạo với định hướng mới mẻ. Việc phát triển nhà ở có sự dịch chuyển tư duy: Từ chỗ chủ yếu phát triển nhà ở thương mại sang đồng thời cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Trong đó, phân khúc nhà ở cho thuê được xác định mang tính chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo công nhân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang.
Thị trường sẽ phát triển theo cơ chế có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước (giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, quy hoạch và công cụ tài chính, tín dụng). Đồng thời, việc phát triển nhà ở phải gắn liền với tổng thể quy hoạch đô thị, sử dụng đất, giao thông công cộng (TOD), các khu công nghiệp, hành lang kinh tế quan trọng và hạ tầng đồng bộ.
2. Thực Trạng Nguồn Cung: Nhu Cầu 1 Triệu Nhưng Cung Chưa Tới 5.000 Căn
Chia sẻ tại chương trình, ông Lê Hữu Nghĩa – Phó Chủ tịch lâm thời HUBA, Phó Chủ tịch HOREA, Chủ tịch Lê Thành Group đã chỉ ra thực trạng chênh lệch cung cầu vô cùng lớn tại TP.HCM:
- Theo thống kê, TP.HCM có khoảng 1 triệu người có nhu cầu thuê nhà.
- Tuy nhiên, tổng nguồn cung trên thị trường hiện chưa tới 5.000 căn và số lượng doanh nghiệp tham gia chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.
Nguyên nhân cốt lõi: Làm nhà ở cho thuê hiện nay không có lợi nhuận. Điều này dẫn đến cơ cấu nguồn cung hiện tại bị lệch pha: 70% là phân khúc cao cấp, 25% là trung cấp (giá từ 40 – 60 triệu đồng/m²), phần còn lại cho người thu nhập thấp là rất ít.
Trong giai đoạn 2021 – 2025, TP.HCM chỉ thực hiện được hơn 17.900 căn nhà ở xã hội. Kế hoạch sắp tới là cực kỳ thách thức với mục tiêu đến năm 2030:
- Phát triển 181.000 căn nhà ở xã hội.
- Dự kiến 100.000 căn nhà ở cho thuê (gồm 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê và 50.000 căn thương mại cho thuê).
- Trong đó, Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM đảm nhận 25.000 căn, Liên đoàn Lao động Thành phố cũng gánh vác một số lượng lớn.
Ông Nghĩa nhấn mạnh, nếu thực hiện thành công hàng trăm ngàn căn hộ này, sẽ đóng góp trực tiếp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số của Thành phố nói riêng và cả nước nói chung.
3. Doanh Nghiệp Hiến Kế Vượt Khó Cho Phân Khúc Cho Thuê
Từ kinh nghiệm thực tiễn, ông Lê Hữu Nghĩa đã chỉ ra những khó khăn: Chưa có chính sách hỗ trợ chủ đầu tư (như nhà ở để bán); làm không lời, khó thu hồi vốn; tư duy người dân vẫn thích sở hữu; người lao động không đủ tiền nhưng vẫn muốn mua để lại tài sản.
Để tháo gỡ, ông Nghĩa đã kiến nghị loạt giải pháp thiết thực cho nhà ở xã hội cho thuê:
- Nới trần lợi nhuận lên 15% (hiện là 10%).
- Giảm 70% thuế thu nhập doanh nghiệp và 70% thuế VAT.
- Cho vay thời hạn 15 – 20 năm với lãi suất thấp, ổn định (Nhà nước tái cấp bù lãi suất).
- Tăng hệ số sử dụng đất và sửa đổi Luật để bỏ yêu cầu ký quỹ khi xin triển khai dự án.
- Nhà nước hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đẩy nhanh thủ tục pháp lý (thỏa thuận đấu nối, giấy phép môi trường).
- Tách room tín dụng nhà ở xã hội khỏi hạn mức bất động sản chung.
- Kiến nghị HFIC cho vay 500 tỷ/dự án (không quá 50% giá trị), hỗ trợ lãi suất trong 10 năm.
- Nhà nước hoàn trả chi phí bồi thường tiền đất theo giá trị thực (bằng giá Nhà nước bồi thường trong cùng 1 phường).
Đối với nhà ở thương mại cho thuê, ông đề nghị: Chưa thu tiền sử dụng đất trong thời gian cho thuê, chỉ thu khi doanh nghiệp chuyển qua bán.
4. Kinh Nghiệm Thực Tiễn Từ Tập Đoàn Bcons: Lấy Thương Mại “Nuôi” Xã Hội
Chia sẻ về giải pháp an cư, ông Lê Như Thạch – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho biết doanh nghiệp đã xác định sứ mệnh làm căn hộ vừa túi tiền, cung cấp ra thị trường hơn 20.000 căn hộ (chủ yếu dưới mức giá 30 – 40 triệu đồng/m²).
Đặc biệt, “bí quyết” của Bcons chính là mô hình “5 Trong 1”: Bao gồm Thiết kế, Thi công, Vận hành, Bán hàng và Làm thủ tục. Nhờ đó, Bcons đã triển khai thành công 3.000 căn nhà ở cho thuê từ 3 nguồn chính:
- Nguồn thứ nhất: Trích một phần từ dự án thương mại giao cho Bcons Service vận hành (khoảng 700 căn đã có sổ hồng).
- Nguồn thứ hai: Tận dụng quỹ đất nhỏ quanh các dự án khu đô thị để xây phòng cho thuê diện tích 15 – 30m² (khoảng 1.000 phòng).
- Nguồn thứ ba: Dành 3 phần hệ số đất thương mại dịch vụ (trong 10 hệ số được cấp) để xây phòng cho chuyên gia thuê.
Ông Thạch chia sẻ thêm: “Chúng tôi đang tiếp tục xây thêm khoảng 6.000 căn nữa theo hình thức tích hợp này chứ không tách thành dự án riêng lẻ”. Bcons cam kết cung cấp 10.000 căn hộ cho thuê, vừa khởi công dự án nhà ở xã hội tại Tân Uyên và sẽ triển khai 3 dự án nhà ở xã hội trong năm nay (tích hợp vào khu đô thị, lấy lợi nhuận thương mại bù đắp nhà ở xã hội).
Lời Kết
Để phát triển nhà ở xã hội thực sự hiệu quả, theo ông Thạch, cần có sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Doanh nghiệp kinh doanh phải có lợi nhuận, nhưng Nhà nước cũng cần chủ động dùng ngân sách hỗ trợ để hiện thực hóa chính sách. Từ đó, giúp người lao động được sống trong những ngôi nhà khang trang, sạch sẽ, thay thế dần cho các khu trọ xuống cấp hiện nay.